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Guía para comprar

 

La compra de vivienda es un paso muy importante para la vida de cualquier persona ya que representa una gran inversión y un gran reembolso. Como no se suele comprar una vivienda cada día, es lógico el desconocimiento de los pasos a seguir para comprar. El Hipotecador te aconseja sobre los pasos a seguir para comprar tu casa y comprarla bien.

 

1. Debes saber cuánto puedes gastar

 

Es necesario saber cuál es el presupuesto orientativo del precio de la vivienda que buscas. Según los expertos, la cantidad que se debe destinar a la compra no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

Te recomendamos que utilices la calculadora de El Hipotecador para calcular hipoteca ya que está creada para asesorarte diciéndote cuál es la cuota máxima aconsejada, el precio de vivienda máximo aconsejado y la el total de la hipoteca máxima aconsejada según tu situación.

 

2. Busca tu casa ideal

 

Busca una vivienda que cumpla tus requisitos indispensables y que el precio no supere la cantidad máxima a la que puedes optar.

La encontrarás en nuestro buscador.


3. En qué debes fijarte al escoger una vivienda u otra

a) Características de la vivienda: superficie y distribución, estado, calidades de la construcción, instalación de electricidad, del gas, circuito de agua. Si dispone de calefacción y/o aire acondicionado o bomba de calor. Así como si tiene garaje.

b) Proximidad de medios de transporte

c) Zonas comerciales donde tengas a mano tiendas, supermercados, sitios culturales y de ocio

d) Servicios sanitarios

e) Si tienes hijos o piensas en ello, mira que tengas próximos guarderías, colegios e institutos.

f) Zonas verdes e instalaciones deportivas

 

4. Antes de comprar


Si haces la gestión de la compra a través de un Agente Inmobiliario este será quien te informará sobre las características de la vivienda así como de los trámites y documentación necesarios para comprarla. Sino deberás informarte de todos los pasos a seguir previamente.

a. Registro de la Propiedad

Este es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos del bien inmueble. La principal función de un registro de la propiedad es dar información fiable a los ciudadanos, que pueden confiar en lo que hay inscrito a la hora de realizar contratos que impliquen disposición sobre los bienes inscritos. De esa forma, un comprador que quiera adquirir una finca o bien inmueble no tendrá más que comprobar en el registro su estado para asegurarse de que el vendedor es el verdadero propietario, y que el bien está libre de cargas que puedan reducir el valor de la propiedad.

Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

b. Nota Simple

Permite obtener un extracto de la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre una determinada finca o inmueble. La nota simple no es imprescindible y si fuera necesaria cualquier Agente Inmobiliario o Intermediador Financiero puede conseguirla fácilmente.

c. Impuestos sobre la vivienda

El propietario de una vivienda debe pagar unos impuestos. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Debes comprobar que está al corriente de pagos.

 

5. Documentación a revisar si es una vivienda de 2ª mano

 

Título de la propiedad del inmueble. Es decir, quién es el dueño legal de la propiedad.

Último recibo anual del IBI.

Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de los pagos de la comunidad.

Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple).

Últimos recibos de servicios al corriente de pago.

ITE, inspección Técnica de Edificios.

 

6. El contrato de compra-venta

 

Es un documento en donde se describe la vivienda y mediante el cual el vendedor es obligado a la entrega de ésta y el comprador a pagar por ella un precio (ya pactado).

a. Decidido, esta es mi casa

Si ya te has decidido y todo está correcto el siguiente paso es reservarla. Esta reserva se hace a través de un contrato. Este puede ser:

- Arras confirmatorias o “paga y señal”

Es una cantidad de dinero que se entrega del precio final pactado confirmando así su intención uno de vender y el otro de comprar. Si una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el no cumplimiento(siempre justificados).

- Contrato de Arras o Contrato de Arras Penitenciales

Es un compromiso de venta de la vivienda en un plazo determinado, sellado con un pago a cuenta (que luego se descontará). No es el contrato definitivo ya que el vendedor o comprador pueden echarse atrás en el contrato. Si la parte que no cumple el contrato es el comprador y se echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el contrato es el vendedor, quien no quiere vender, entonces está obligado a devolver el doble de lo entregado al comprador.

Hecha la reserva el siguiente paso es el contrato. Es un documento que describe la vivienda y mediante el cual el vendedor está obligado a entregarla y el comprador a pagar por ella.

El acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante Notario que se denomina escritura pública. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que la compraventa se realice en escritura pública notarial.

En vivienda nueva la aceptación de las condiciones de compraventa se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redacta previamente una de las partes.

La empresa de intermediación financiera, la agencia inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.


7. Gastos de la compra-venta

 

a. Notario

Son los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el Registro.
Por ley, el pago de los honorarios corresponde al vendedor, en cuanto se refieran a la autorización de la escritura, y al comprador, en cuanto se refieran a la expedición de las copias de la misma. El comprador sólo habrá de pagar la totalidad de los honorarios del Notario si así se pacta expresamente con el vendedor, siendo hasta la norma habitual.

b. Registro

Son los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad.

Este gasto también corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

c. Gestoría

El Gestor Administrativo, realiza los trámites necesarios, verificaciones e inscripciones registrales correspondientes, en los plazos legales para tramitar las liquidaciones de gastos e impuestos de la compraventa y asegurarse de la inscripción registral de la misma.

El gestor es normalmente seleccionado por la entidad financiera pero ajena a la misma.

Sus honorarios los paga el comprador y dependen de los trámites que se soliciten.

d. Tasación

Es el pago que debe realizarse a una sociedad de tasación por determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora registrada por el Banco de España. Es un gasto previo a la firma de la escritura y necesita para el estudio de la solicitud de la operación hipotecaria.

e. Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Impuesto que grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es un impuesto alternativo al IVA (IGIC en Canarias), se paga uno o el otro, dependiendo de si es vivienda nueva o de segunda mano. Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida. Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado.

Impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que han transcurrido desde la anterior transmisión.


f. Impuestos en la compra de vivienda nueva

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Es el 8% del importe que consta en la escritura de compraventa. En Viviendas de Protección Oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública el tipo es, generalmente, el 8%. Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica este porcentaje sobre las cantidades entregadas a cuenta. Si se compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda para ser utilizada por el adquirente, el IVA a pagar es el 8%. Si se compra una plaza de garaje que es finca registral independiente, el IVA a pagar es el 18%. En Canarias se aplica en su lugar el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) cuyo tipo es el 5%. Se le paga al promotor, que después hará sus liquidaciones correspondientes con Hacienda.

IAJD (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados): Es un impuesto que se paga si se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como la hipoteca. En el caso de las hipotecas, la base para calcularlas es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo, salvo las excepciones establecidas en la ley sobre subrogación y modificación de hipotecas. Se hace efectivo en la Delegación Provincial de Hacienda.

 

8. La hipoteca

 

La hipoteca es un préstamo destinado a facilitar el acceso y compra a una vivienda. Con este préstamo hipotecario una o más personas reciben una cantidad de dinero para comprar la vivienda con el compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses establecidos, mediante pagos periódicos a la entidad financiera y de crédito.

Según la ley del mercado hipotecario, las entidades financieras pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda adquirida o tomada como garantía. La tasación debe ser realizada por una sociedad tasadora independiente y registrada como tal en el Banco de España.

La cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos del que solicita la hipoteca.

 

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